Investície do nehnuteľností v strednej a východnej Európe v roku 2024 výrazne vzrástli, pričom Poľsko, Česko, Rumunsko a Bulharsko sa stali najvýznamnejšími trhmi v regióne. Tento pozitívny vývoj je podmienený zlepšením ekonomických vyhliadok a stabilizáciou trhu. Najväčšiu časť investícií tvoril sektor retailu, ktorý nasledoval kancelárske nehnuteľnosti. Český kapitál prevládol medzi regionálnymi investormi a Poľsko si upevnilo svoje postavenie v rámci európskeho rebríčka investičných destinácií. Dynamický rast trhov v strednej a východnej Európe otvára perspektívy ďalšieho rozvoja v nasledujúcich rokoch.
Stredná a východná Európa ako perspektívna investičná oblasť
Krajiny strednej a východnej Európy využívajú nové technológie a inovatívne riešenia v oblasti výskumu, umelej inteligencie, digitalizácie a automatizácie, čím výrazne posilňujú svoju pozíciu v globálnej ekonomike. Tento technologický posun zároveň vytvára priaznivé podmienky pre rast investícií v rôznych sektoroch, najmä v nehnuteľnostiach.
V roku 2024 dosiahol celkový objem investícií do nehnuteľností v regióne 8,8 miliardy eur, čo predstavuje približne 70-percentný medziročný nárast. Po období útlmu v roku 2023 a začiatkom roku 2024 sa aktivita výrazne oživila najmä v Poľsku, Českej republike, Rumunsku a Bulharsku, ako uvádza spoločnosť Colliers vo svojej analýze „The CEE Investment Scene 2024 – 2025“.
Grzegorz Sielewicz, vedúci oddelenia Economic & Market Insights pre strednú a východnú Európu v Colliers, zdôrazňuje: „Regionálny trh nehnuteľností zažíva výrazné oživenie spojené s rastúcim objemom investícií a lepšími ekonomickými vyhliadkami. Najvýraznejší nárast, viac než dvojnásobný, sme zaznamenali v Poľsku, pričom Česká republika, Bulharsko a Rumunsko vykazujú silný dvojciferný rast. To kontrastuje so západoeurópskymi trhmi, ako sú Nemecko, Francúzsko a Španielsko, kde objem investícií klesol. Vďaka tomuto trendu sa Poľsko posunulo z 13. na 8. miesto v európskom rebríčku najväčších príjemcov investícií.“
„Podľa našich prognóz dosiahne priemerný rast HDP v strednej a východnej Európe v roku 2025 približne 2,9 %, pričom Poľsko bude lídrom s rastom na úrovni 3,5 %. Tento údaj významne prevyšuje očakávaný 1-percentný rast eurozóny a ekonomicky náročné podmienky v Nemecku. Stredná a východná Európa si tak udrží atraktivitu medzi investormi vďaka rýchlo sa rozvíjajúcim príležitostiam a priaznivým ekonomickým perspektívam,“ dopĺňa Grzegorz Sielewicz.
Makroekonomické faktory podporujúce investičný boom
„Investori rýchlo reagovali na priaznivé zmeny v makroekonomickom prostredí. Objemy investícií v sektore retail zaznamenali viac než dvojnásobný nárast, čo je výsledkom oživenia spotrebiteľského dopytu. Inflácia k polroku 2024 klesla na cieľové hodnoty centrálnych bánk, nezamestnanosť sa drží na historicky nízkych hladinách a rast miezd napomáha spotrebe. Napriek tomu však tempo rastu tržieb v retailovom sektore zaostáva, keďže domácnosti v dôsledku priaznivých úrokových sadzieb uprednostňujú najmä úspory pred vyššou spotrebou,“ vysvetľuje Sielewicz.
„Zrýchlenie investícií do rezidenčných nehnuteľností je badateľné, no ich podiel na celkových objemoch zostáva relatívne nízky kvôli vysokým cenám, ktoré znižujú dostupnosť bývania. Prognóza predpokladá pokračovanie uvoľňovania menovej politiky, hoci niektoré krajiny mimo eurozóny vrátane Poľska a Rumunska budú pristupovať k úverovým opatreniam opatrnejšie,“ dodáva odborník.
Výnosy z investícií na primárnom trhu (prime yields) v roku 2024 – 2025
Na trhu so špičkovými nehnuteľnosťami stále cítiť nedostatok relevantných dát o transakciách, čo sa prejavuje priechodom v očakávaniach medzi kupujúcimi a predávajúcimi. Po obdobiach cenových korekcií v posledných 12 až 18 mesiacoch sa výnosy na primárnych trhoch strednej a východnej Európy v druhej polovici roka 2024 stabilizovali bez výrazného cenového pohybu. Očakáva sa, že v roku 2025 budú výnosy zaznamenávať iba mierne korekcie, pretože na trhu sa objavujú nové signály o oživení aktivity v segmente prémiových výnosov.[i]
Vývoj investičného objemu v strednej a východnej Európe (2022 – 2024)
Objem investícií v roku 2024 sa vrátil z najnižších hodnôt zaznamenaných v roku 2023 a na začiatku roku 2024, pričom celkový trend vykazuje výrazne pozitívny rast v porovnaní s uplynulým rokom aj globálnymi trendmi. Poľsko dominuje regionálnemu trhu so takmer 57-percentným podielom na celkových investíciách, pričom dynamika investičnej aktivity sa v druhej polovici roka výrazne zvýšila.
Väčšina trhov regiónu zaznamenala po slabšom roku 2023 silný medziročný rast, hoci výsledky sa líšili: Maďarsko evidovalo pokles o 41 %, zatiaľ čo Poľsko si pripísalo významný 138-percentný nárast. Priemerný medziročný nárast investičných objemov v regióne predstavoval 70 %, no v porovnaní s rokom 2022 došlo k poklesu o 18 %.
Štruktúra investičných tokov podľa sektorov
Rastúci podiel retailových transakcií predstavuje najvýraznejší posun v roku 2024 na väčšine trhov strednej a východnej Európy. Retail sektor tvoril 32 % všetkých investícií v regióne, nasledovaný kancelárskymi nehnuteľnosťami s 30 % podielom. Naopak, záujem o priemyselné a logistické nehnuteľnosti mierne ustúpil, keďže ich podiel v roku 2024 predstavoval 23 %. Najväčšie transakcie sa realizovali predovšetkým v Poľsku, kde dominoval sektor retail.
Investičné toky podľa pôvodu kapitálu
V roku 2024 dominoval kapitál zo strednej a východnej Európy s takmer 45 % podielom na celkových regionálnych investíciách, pričom české firmy a investori mali najväčší podiel s 30 %. Európski investori prispeli 28 % a kapitál z regiónu Blízkeho východu a Afriky (MEA) dosiahol 16 % podiel, čo poukazuje na rastúci záujem zahraničných hráčov o regionálne trhy.
Stredná a východná Európa si udržiava pozíciu jedného z najsľubnejších investičných regiónov vďaka stabilnému ekonomickému rastu, diverzifikovaným investičným príležitostiam a zlepšujúcim sa trhovým podmienkam, čo zabezpečuje ďalší potenciál pre investičné aktivity v nasledujúcich rokoch.
